Decret de mesures urgents per al lloguer.

El Govern ha aprovat el decret de mesures urgents en matèria de lloguer, que limita les pujades anuals dels preus a l’increment de l’IPC per a tots els contractes nous durant la vigència del contracte signat, i que finalment no contempla la bonificació del 80% de l’IBI per al lloguer d’habitatge habitual amb una renda inferior a la determinada per l’índex de referència del preu del lloguer, segons han concretat fonts del Ministeri de Foment.

En concret, amb aquest reial decret, que amplia a cinc anys la pròrroga de la durada dels contractes (fins ara de tres anys), es torna a la situació de 1994 pel que fa a la consideració de l’IPC com a referència per a l’augment del lloguer, tot i que en aquest cas l’IPC no serà obligatori i només operarà “com a màxim”.

Aquesta mesura s’aplicarà només als nous contractes subscrits des de l’entrada en vigor del reial decret i no tindrà efectes retroactius, ja que seria difícil determinar les conseqüències si afectés contractes vigents. Segons Foment, la mesura ofereix més garanties socials als llogaters i no desincentiva l’oferta d’habitatges.

D’altra banda, el decret, que es publicarà demà al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) per a la seva entrada en vigor immediata, inclou l’elaboració d’un sistema estatal d’índexs de referència de lloguer d’habitatges, que servirà per fer un seguiment del mercat i donar suport a “mesures de caràcter fiscal”. Aquest índex s’actualitzarà anualment i tindrà el màxim nivell de detall possible, amb un termini de vuit mesos per a la seva posada en marxa.

Aquesta eina estatal serà compatible amb altres índexs que puguin elaborar les comunitats autònomes dins de les seves competències en matèria d’habitatge. Tanmateix, aquest índex “en cap cas” habilita les administracions per establir sistemes de regulació dels preus del lloguer.

Encara que el primer esborrany del decret incloïa una bonificació del 80% de l’IBI per als immobles destinats a lloguer habitual amb una renda inferior a l’índex de referència, finalment el text definitiu planteja una regulació més genèrica i dona a ajuntaments i comunitats la capacitat de decidir la seva política d’habitatge “d’acord amb el seu marc fiscal”.

El decret sí que recull l’eliminació de l’obligació que el llogater repercuteixi l’IBI en el cas dels habitatges socials, i ofereix als ajuntaments la possibilitat d’aplicar una bonificació del 95% en la quota íntegra de l’IBI per a habitatges de lloguer amb renda limitada per norma jurídica.

Des del Ministeri de Foment s’ha confirmat que s’estan analitzant altres mesures fiscals, però que aquestes “no tenien prou maduresa” per ser incloses en aquest decret llei.

Ampliació de la pròrroga obligatòria i tàcita

El decret també inclou l’ampliació de la pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer de 3 a 5 anys (o 7 si el propietari és persona jurídica). A més, com a novetat, estableix que la recuperació de l’habitatge per part del propietari (persona física) només podrà exercir-se si queda “expressament recollida” en el contracte.

També s’amplia la pròrroga tàcita d’un a tres anys i s’estableix com a novetat l’ampliació del termini de preavís: quatre mesos per al propietari i dos mesos per al llogater, per indicar la voluntat de no renovar un cop finalitzada la pròrroga obligatòria.

El decret assenyala que els contractes de lloguer s’han de respectar sempre pels tercers compradors de l’immoble, especialment durant la pròrroga obligatòria de cinc o set anys. Aquesta mesura pretén prevenir pràctiques de fons d’inversió que adquireixen immobles llogats i ignoren els contractes existents.

També es preveu que el comprador hagi de respectar el contracte de lloguer encara que no estigui inscrit al Registre de la Propietat. A més, es permet renunciar a la subrogació en contractes de llarga durada, però si el llogater mor i hi ha vulnerabilitat, es podrà mantenir l’arrendament per part del familiar amb qui convisqués.

Obligació d’indicar el dia i hora dels desnonaments

El decret estableix la notificació sistemàtica dels procediments de desnonament als serveis socials, per guanyar temps per detectar situacions de vulnerabilitat. També introdueix com a novetat una regla de quantia en processos arrendataris: es permetrà a l’arrendatari acudir al judici verbal en reclamacions iguals o inferiors a 6.000 euros.

A més, es fixa l’obligatorietat d’indicar el dia i l’hora del desnonament, posant fi als llançaments amb data oberta.

Es recuperen mesures de l’anterior decret rebutjat al gener pel Congrés, com la limitació a dues mensualitats de la fiança exigida, l’obligació que els costos de gestió immobiliària siguin assumits per l’arrendador si és persona jurídica, i la promoció d’obres de millora si hi ha acord entre les parts.

També es promouen les obres d’accessibilitat a les comunitats de propietaris, augmentant la dotació del fons de reserva fins al 10% (abans 5%) i establint la obligatorietat de les obres quan el seu finançament sigui almenys del 75% mitjançant ajudes.

Habitatge turístic

També s’aprofundeix en l’exclusió de l’habitatge d’ús turístic de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), amb una remissió clara a la normativa turística aplicable.

El decret recupera la possibilitat que les comunitats de propietaris, amb acord de tres cinquenes parts, limitin o condicionin els pisos turístics, i estableix que es podrà exigir una contribució superior a les despeses comunes (fins a un 20% més).

La vicepresidenta del Govern, Carmen Calvo, ha agraït en roda de premsa el suport de grups com Unides Podem o el PDeCAT al nou decret, després del rebuig que va patir el primer al gener.

Calvo ha afirmat que el Govern és conscient de la preocupació existent entorn dels problemes d’habitatge a Espanya, especialment entre els joves, i per això es vol donar un “gir social” a la política d’habitatge, amb mesures que reforcen una “mirada social profunda” sobre el dret a l’habitatge i l’ús social, millorant i completant el decret anterior.